民泊運営代行会社の実態、代行手数料5%、10%の罠とは?

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民泊代行業者選びは業務範囲を細かく確認することが重要

民泊事業をスタートするにあたり、一連の流れとしては、

①物件仕入れ、②企画、③消防設備工事/設計/施工、④部屋のコーディネート、⑤申請/届出、⑥実際のオペレーション業務、⑦マーケティング、⑧清掃業務、⑨トラブル対応があります。

完全代行サービスを歌っている民泊代行会社は多数ありますが、業務範囲を細かく確認することが重要です。

業務範囲例

・物件選定 ・シミュレーション作成 ・消防許可の名義と申請 ・保健所許可の名義と申請/届出 ・周辺意見照会 ・法廷点検(消防・保健所)立ち合い ・近隣説明の準備/実施 ・コンセプト/レイアウト/インテリア立案 ・家具家電リネン類の発注 ・生活用品、アメニティ、清掃用品の発注 ・家具・家電・生活用品の初期設置 ・ハウスマニュアルの作成/設置 ・チェックインインストラクションの作成 ・ライフライン契約(水・電気・ガス)立ち合い ・Wi-fi 準備/設置 ・写真撮影/編集 ・WEB管理 ・各OTAアカウント作成 ・各OTAリスティング作成 ・PMS/サイトコントローラー繋ぎ込み ・価格戦略 ・SEO対策 ・高評価戦略 ・レビュー管理 ・サイトの更新 ・予約・部屋の割り振り ・メッセージ対応(24時間) ・コールセンター対応(24時間) ・銀行口座準備 ・鍵の引渡し ・宿泊者名簿の作成・回収 ・延泊リクエスト ・飛び込み客対応 ・施設内の貼り紙 ・修繕対応 ・緊急対応 ・近隣対応(苦情対応) ・専門業者手配(技術的対応)/立ち合い ・カギ紛失時の複製 ・ルームクリーニング ・現場スタッフ管理/教育 ・クリーニング日程管理 ・清掃消耗品/生活消耗品の補充 ・リネン類の交換/補充 ・ゴミの回収 ・レポート作成

 

運営代行手数料の「5%・10% あるある」

今日、民泊の運営代行手数料5%、10%という会社が多いように見受けられます。ただ、よく見ると、メッセージのみ5%、メッセージとコールセンターで10%といった業務範囲が全てではなく一部に限られたケースや、運営代行手数料+清掃費や、チェックインシステム、保険、消耗品、ゴミ回収業者、リネンサプライといった経費実費等、実際の契約書を見ないと、正確な価格が分からないケースがあります。

 

代行業務の再委託?再々委託?

代行会社によっては、1社でワンストップサービスを提供しているように見えていても、他社に丸投げしているケースや、各業務範囲を様々な業者に委託しているケースもあります。

A社例 住宅宿泊事業者(物件の所有者/賃借人)
→ 住宅宿泊管理業者(代行業者A社)
→コールセンター、緊急対応業務、宿泊者本人認証、事業用ゴミ、清掃業者は外注

 

残りの185日どうする?その業者マンスリーできる?

まだ新法が施行されてから1年たっていないため、残りの185日を考えていない楽観的な業者さんもいます。

また、これまでマンスリーをやってきていない業者は、いきなりマンスリーマンションの募集をしても、集客ができません。また、民泊×マンスリー組み合わせパズルがそもそもできない。

組み合わせパズルとは・・・ 二毛作民泊の方法(4月1日の正午~翌4月1日の正午で180日カウント)

① 4月~9月をマンスリーマンション、10月~3月を民泊(実用性◎、収益性〇、マンスリー部分の稼働率が少し落ち込む)

② マンスリーメインで、マンスリーとマンスリーの間に民泊を入れていく(実用性〇、収益性〇、予約するリードタイムが違うことから少し難しい)

③ 民泊メインで、民泊180日が終わったら(10月以降)マンスリーを入れる(実用性◎、収益性△、マンスリーの稼働率が落ち込む)

④ 3段階構成。繁忙期1~2か月(大型連休等)を民泊として抑え、マンスリーメイン、マンスリーとマンスリーの間を民泊として埋めていく(実用性△、収益性◎。稼働率は最大で狙えるが、運用がかなり難しい。)

結論として、宿泊業のみで、マンスリーマンションの募集を対応していない会社もあるため、注意が必要です。

 

2019年1月時点で民泊運営件数、累計1,000室以上の実績があるワンストップ完全運営代行会社一覧

ファミネクト(受託物件件数700室、2014年~)

スクイーズ(受託物件件数1000室、2014年~)

カソク(受託物件件数1000室、2013年~)

サブリース、民泊運営代行で収益化を「カソク」します

カソク株式会社はインバウンド民泊事業(累計客室数1200室)、インバウンドホテル旅館事業(全国17棟)などを行うトータル民泊関連サービスのリーディングカンパニーです。
平均稼働率は94.7%、年間60万人泊を創出しております。

ぜひ、民泊運営会社をお探しの方はぜひ、当社までお問い合わせください。

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