民泊の収支が低い、撤退しよう・・・ちょっと待った!まずはインテリアを見直せ!

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カソク株式会社として民泊を運用開始したのは2015年頃からでした。

その当初に運用を開始した物件は、運用当初こそ競合も少なく収益が立っていたものの、競合が増えるにつれ徐々に売り上げが下がっていった物件もございます。

2018年6月直前では世は民泊で溢れており、やはりその中で生き残っていくにはなかなか難しいものでした。

弊社で運用していた物件の中で、収益性が低かった物件を元にダメな例をご紹介させていただきます。

立地が悪く、クオリティが低く、賃料が高い物件はNG!

実際に弊社が運用していた物件の中で収益性が悪かった物件の具体的な特徴として、下記のものがあげられます。

・立地が駅遠

・主要エリアから離れている(=インバウンドの需要はないが、日本人には人気のエリアに出店している)

・インテリアのクオリティが低い(=低予算でベッドとテーブルのみ設置されているような物件)

・借り上げ家賃が、値上げされており毎月のランニングコストが高い物件

・収容人数が少ない(=周辺のビジネスホテルなどと競合している)

・マンスリー需要が少ない

上記の中でも特に人気エリアから少し離れており、駅から遠い物件の運用は難しいものでした。

例えば東京の西エリアで言えば、高円寺、中井、要町、学芸大学といった日本人には人気なエリアが民泊需要の高くないエリアだったりします。

新宿・池袋・渋谷などの主要箇所へのアクセスはいいものの、やはり電車移動が含まれるため弊社の試算よりも収益が立たなかった実例がございます。

西エリアで言えば、駒込、千住、船橋、葛西あたりも主要エリアからは外れているため運用は厳しいものだと感じます。

しかし、低収益だからといって簡単に撤退を選択するのはまだ早いです。

弊社ではこのような物件に対してはテコ入れを行ってきました。

物件のてこ入れとは、リノベーションと賃料交渉

てこ入れのステップとしては

・インテリアの梃入れ(家具、絵画などの入れ替え、新規導入)

・借上家賃をもとに収益性の検証を行い、借り上げ家賃の減額交渉を行う

 

実際に収益性が悪い物件について、まず考えなくてはならないのは、撤退すべきかどうかです。

収益性が悪いまま運営し続けるデメリットとしては、赤字が広がる点だからです。

撤退すべきかどうかを考えるポイントとしては、赤字を巻き返すために家具の追加購入など、追加投資をするリターンがどれくらいあるのか、の一点のみです。

家具の追加投資の簡単なパターンとしては、

1 寝具の追加購入or変更(シングルベッド☞セミダブルベッドへの変更)

→¥30,000程度

2 絵画、ベッドスローなどの購入により色味の追加

→¥50,000程度

3 スタンドライトなどの照明器具の追加

→¥15,000程度

などがあり、

合計最低限 ¥100,000程度

ほどの予算は必要になります。

実際にリノベ後の収益予測が妥当なラインであり、追加資金の投下により、月の売上が10~15%向上したケースがほとんどでああります。

 

物件梃入れのもう一つの狙いとして、今後増え続ける民泊物件、ホテルに対する競合優位性を高めておくということがあります。

これは非常に重要です。

てこ入れの費用回収イメージは2年償却

1R 25㎡ 家賃¥100,000

東京都内では一般的なこちらの条件の物件を例に考えてみます。

 

不動産の初期費用は・・・・

敷金2か月分 ¥200,000

礼金1か月分 ¥100,000

保証会社1か月分 ¥100,000

家具初期費用 ¥450,000

チェックイン時の対応タブレットの初期費用 ¥30,000

消防設備の設置、申請費用 ¥350,000

合計 ¥1,250,000・・・①

 

ほど発生し、

 

毎月のランニングコストの総計が

家賃 ¥100,000/月

清掃費用 ¥5,500/1回×7回/月=¥38,500

Wi-Fi費用 ¥4,000/月

消耗品費用 ※ティッシュ、トイレットペーパーなど ¥5,000/月

運営代行会社からの手数料(売上の20%)¥60,000

費用合計 ¥207,500・・・②

 

となるため、

目標売上を家賃の3倍 ¥300,000・・・③ とすると、

毎月の手残り(粗利)が

③―②=¥92,500・・・④

ほどとなり、

 

①の初期費用回収にかかる時間が

①÷④=13(ヶ月)

かかる計算になります。

1年に6か月のみ民泊運用、マンスリー運用時の目標収支が、プラスマイナスとして最低限の目標として考えると、大よそ2年過ぎにて初期費用を回収していく計算となります。

そのため、たとえ周辺物件の数が今後増加し続けたとしても、インテリアの強みにて集客力を継続的に維持していくことが、中長期的視点で行う民泊運用には非常に重要になります。

実際にインテリアのてこ入れを行った物件をご紹介!!

弊社が今までにインテリアのてこ入れを行った物件ぼBefore&Afterでご紹介させていただきます。

新大久保一戸建て

元々のお部屋はこんな感じでした↓

せっかくの一戸建てが質素な印象に・・・

そこでてこ入れを行ったAfter画像がこちら↓

リビングの家具やラグを一新し、寝室のリネンを交換しました。

予算 10万円

 

北池袋1R 2部屋

Before↓

この部屋を運営していました!と言うのすらお恥ずかしい・・・・

After↓

色を加え、インテリアを増やしました。

予算 6万円

 

Before↓

先ほどの物件と同じ建物、同じ仕様です。

After↓

こちらも色味を揃えました。

予算 6万円

高田馬場1LDK

Before↓

とりあえず必要なもの置いておけばいいってことではないんだぞと言いたいこの色味・・・

After↓

すっきり明るくなりました!

予算 10万円

低予算リフォームからフルリノベーションまで、カソク株式会社へ!

今回ご紹介したのはあくまでの低予算でのテコ入れとなります。

上記でご紹介した物件はほとんどニトリやIKEAで揃えられる商品でインテリアの変更を行いました。

ご予算をいただけるようであれば、それはもう見違えるような物件に仕上げる自信があります。

収益低下でお困りの方、是非カソク株式会社へご相談ください。

低予算~フルリノベーションまで幅広く承っております。

無料インテリア相談も可能です。

下記お問合せボタンよりご連絡ください!

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