5/20更新最新版!Airbnb・180日規制の自動キャンセルの回避方法と実質180日以上の予約を取る裏技とは?

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昨年秋頃に民泊届け出の許可が下りたリスティングは恐らく2019年1月現在、ほぼ180日の壁に到達していることでしょう。
弊社で管理している物件でも180日に達してしまった物件が数多くあります。

では実際にどのようにしてその日数をカウントしているのか、また180日を超えた場合はどのようになるのか、ご説明いたします。
中には他のOTAサイトを併用して180日を超えてこようとする業者もいるようですが、行政の指導が入る可能性が高いので要注意です。

180日のカウントにはPMSがおススメ

まず、PMSとは何か?からご説明いたします。
PMSとは、Property Management Systemの頭文字をとったもので、つまり宿泊施設の管理システムになります。
予約の管理、スケジュール管理、カレンダー管理等を1つのサイトでやってくれる優れものです。
弊社では実際に、m2m Systemsというツールを導入し、運営しております。

では実際にどのようにして日数をカウントするのか?
簡単です。
m2m Systemsは自動的に稼働日数を拾って表示してくれるのです。

各リスティングの稼働日数をこのように表示してくれるため一目瞭然!
いちいちカレンダーを開き、目視で日数を数えなくても済むんです。

今まではAirbnbのサイト1つで運営で来ていたかもしれませんが、その時代はもう終わりました。
今後はPMSの導入がマストになるでしょう。

180日を超えたらAirbnbによる強制キャンセル!

実際にAirbnbから来たメールがこちら

下記リスティングにおいて、2018年6月15日から2019年3月31日までの予約の合計宿泊数が180泊を超えていることがシステムにて検知されました。本メールを慎重にお読みいただき、至急、必要な対応を講じてください。

2018年12月16日時点で合計宿泊数が180泊を超えている場合、2018年12月17日から2019年4月1日まで下記リスティングが非掲載となります。

非掲載を回避するために、以下すべての対応をお願いいたします。

対応1:
2019年3月31日までのすべての予約の合計宿泊数が180泊を超えることのないようカレンダーをブロックする

対応2:
速やかにゲストに連絡し、キャンセルを行って180泊以内となるように調整する

条例により180泊よりも厳しい制限がある場合には、リスティングが所在する地域の条例に従った追加の対応をお願いいたします。

180泊を超えてしまった後に予約をキャンセルする場合は、(ホスト名)さんにペナルティが適用されます。

非掲載時から2019年3月31日までの間、180泊を超えて非掲載にされた物件の再掲載はできません。一度リスティングが非掲載になると、2019年4月1日以降の将来の予約も、非掲載期間中、受け入れることができませんのでご注意ください。

なお、上記の対応1および2を期限までに行わない場合、Airbnbは、非掲載に加えて、掲載機能停止処分や退会処分などの措置を講じる権利を明示的に留保します。

あらためて、今までに届出住宅に受け入れた予約の宿泊数と将来の予約について把握し、責任あるホスティングをお願いいたします。

Airbnbより

つまり、180日を超えた時点でAirbnbによる強制キャンセルとホストペナルティが課されてしまい、リスティングは非公開となってしまいます。

弊社管理物件でもキャンセル対象になった物件がございました。
このような事態を避けるためには、まず稼働日数を確認し、カレンダーをあらかじめブロックしておきましょう。
例えば、残り稼働日数10日間であれば、稼働の見込める週末を除き、平日を全てブロックする等の手法があります。
また、残り日数が10日間以下であれば、ゲストの延泊希望用に予約の前後だけを残していく方法もあります。

180日規制の抜け道も!?実は30日以上の宿泊は対象外!!

実は30日間以上の宿泊に関しては180日規制の対象外ってこと、知ってましたか?
先日Airbnbよりアナウンスがあり、30泊以上の予約に関しては自動的に180日カウントから除外されるようになりました。

つまり、Airbnb上で民泊とマンスリー予約の同時募集が可能になったというわけです。

30日以上の宿泊なんて滅多にありませんが、入ればラッキーですね。
本来はマンスリー・ウィークリー掲載サイトにて募集を行い、契約書を締結して上で入居していただき、尚且つAirbnbよりは単価は低くなるものの、30日以上の予約が一本入れば高単価で180日規制に引っかからない運用ができてしまうのです。

稼働日数が150日あたりを超えた段階で、滞在日数を30日以上に制限してしまう、というのも一つの手法です。

180日規制外でも注意は必要

 


いざ30日以上の予約が入ったとしても注意は必要。
忘れずに定期借家契約書を交わしましょう。
定期借家契約書を交わしておけば、宿泊者情報の定期報告の際に報告は不要になります。

ただ、ここで発生する問題が1つ。
まず、個人間での定期借家契約は難しいという点。
民泊の運用代行会社でも、運用元と定期借家契約書の賃貸人の名義が一緒だと何かとややこしいもの。
弊社なら不動産会社を傘下に抱えているため、そのあたりの契約の流れはスムーズです。

民泊のスムーズな運営はカソク株式会社で

以前も民泊とマンスリーのハイブリッド運用方法についてもご紹介いたしましたが、不動産会社を持つ弊社だからこそできるスムーズでシームレスな運用がここにはあります。
皆さんだったら上記で紹介したような30日以上の予約が入ったらどうしますか?まずは対応してくれる不動産会社を探さなければなりませんよね。

完全運用代行を最高のカタチで提供できるカソク株式会社へ、ぜひご相談ください。

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