民泊の繁忙期はいつ?(東京・大阪・京都・沖縄・福岡・北海道のハイシーズンとは)

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民泊の繁忙期はいつなの?という質問をよくいただきます。
民泊業界だけでなく宿泊事業を主とする業界では、通常のシーズンと繁忙期のシーズンでの売り上げが大きく変わってきます。
例としては、通常期の売上を1単位としたときに、繁忙期の売上は1.5倍~2倍になることが多くみられます。

①東京のハイシーズンはいつ?

(1.5倍)12月-1月 年末年始の冬季休暇のシーズン
(1.1倍)2月上旬 中国の旧正月
(1.5倍)3月-4月 桜の花見のシーズン
(1.2倍)7月-8月 夏季休暇のシーズン

繁忙期のシーズンの売上上昇の要因としての大まかな理由としては、世界的に休みを取っている人間がどれくらいいるのか?という点です。
夏休み、冬休み、年末年始の休み、年度の切り替えの春休み
といくつか休暇と呼ばれるものがありますが、インバウンドの需要の高まりはこのいくつかの休暇のタイミングと連動しているケースが多くあります。
つまり、世界的に、休みの人間が多いタイミング=日本へのインバウンド需要の高まり=価格の上昇率
と連動してくるのです。

例えば、中国の旧正月の時期では中国系の人のみお休みとなるため、日本全体のインバウンド需要の伸びとして考えると、夏季休暇と冬季休暇、春休暇に比べては少なくなります。

また更なる需要の高まりを見せるのが、
「世界的に休みの人間の数が多い」という要素に、「日本のある特定の時期に、特定の場所でしか体験できない」という要素が合わさった時です。
それが、3月-4月 桜の花見のシーズンです。
このシーズンは、「桜」といえば世界的に「日本の桜」が有名であり、「春にしか見ることができず」、「春季休暇のシーズン」がかぶっているため、需要が、最高で通常期の3倍ほどの数に跳ね上がるのです。

年間の収益予測でもこの価格上昇の数字を考慮に入れなくてはならないし、価格設定においてもこの数値が非常に重要になってくるのです。

②大阪のハイシーズンはいつ?

(1.3倍)12月-1月 年末年始の冬季休暇のシーズン
(1.1倍)2月上旬 中国の旧正月
(1.3倍)3月-4月 桜の花見のシーズン
(1.2倍)7月-8月 夏季休暇のシーズン

大阪の価格上昇については、東京とほとんど同様な動きを見せますが、東京に比べるとインバウンド観光客の全体の母数が下がるため、いくらか価格の上昇率は下がります。

③京都のハイシーズンはいつ?

(1倍)12月-1月 年末年始の冬季休暇のシーズン
(2倍)3月-4月 桜の花見のシーズン
(1.5倍)10月末-11月 秋の紅葉のシーズン

京都の価格上昇では、特異な点が「桜」と「花見」「観光名所」になります。
京都にある日本古来の文化遺産(例えば清水寺や、祇園など)に、季節の移り変わりによる「桜」や、「紅葉」の要素が掛け合わされ、「東京の桜」以上の価格の上昇がみられます。

しかしながら、京都では昨今「ホテル」の乱立と、「宿泊税」の導入や、今後制度の本格化が決まっている「宿泊施設の24時間常駐の義務化」など、行政からの締め付けが強く、繁忙期ではないシーズンではランニングコストの増加から、運営維持が難しくなるケースがあるため、注意が必要です。

特に注意が必要なのが、12月、1月の閑散期のシーズンでの売上の落ち込みです。
12月、1月の京都観光となると、観光客にとっての主要な目的があまりないため(雪の清水寺などはイメージできるが、常にあるわけではないため、観光客の旅程に組み込まれることはない)、売上が大きく落ち込むことが予想されます。

この繁忙期と、閑散期の売上の上下変動を年間収支の予測に入れたうえでの価格調整と、出店査定が必要になります。

④沖縄のハイシーズンはいつ?

(1.1倍)5月 GWのシーズン
(2倍)7月-8月 夏季休暇のシーズン

沖縄の価格変動のポイントは、日本人観光客の動きをイメージすると良いでしょう。
GWのシーズンに沖縄に遊びにいく大学生や、若者をイメージすることは容易であり、夏休みはそれがファミリー層にも広がります。
概ね上記のイメージ通りの需要の上昇になりますが、1点付け加えるとすると、アジア(中国、台湾、韓国)からの観光客が非常に多いです。
沖縄のようなサマーシーズンメインの観光地としては、グアムや、バリ、ハワイなどがあるが、アジアの人達にとっては、
「日本ブランドのサービス」×「サマーシーズンの観光地」×「地理的な近さ」
があるため、沖縄のインバウンド需要を一定数見込むことができるのです。

※冬の閑散期はかなり需要が落ち込むため、冬は売上が立たないという想定で運用する必要があります。

⑤福岡のハイシーズンはいつ?

通年通して、閑散期、繁忙期の価格差ほとんどなし
※嵐のコンサートなどの、特定のイベントで九州全土から福岡に日本人が泊りに来る状況では、価格が大きく上昇するため、イベントドリブン的な需要上昇はあるため、注意が必要であす。

観光の目的が、福岡の「食」(モツ鍋、屋台、博多ラーメン、明太子など)「遊び」(天神)に重きが置かれていることがあり、季節の変動を受けずらく、また、上昇もしにくいです。
観光客で多いのが、韓国人。

理由としては、地理的な近さがあり、気軽な旅行として訪れる方が多いから。そのため、他地域からの観光客は相対的に少ないです。
※注意が必要なのが、Airbnbでの設定では、韓国人観光客においては、キャンセルフィーを取ることができないという法律が韓国で制定されているため、予約の直前キャンセルでも、キャンセル料金を取ることができないため、他地域から来るゲストに比べて損失が出るリスクが高まります。

⑥北海道のハイシーズンはいつ?

(2倍) 2月 雪まつりのシーズン
(1.1倍) 5月上旬 GWのシーズン
(2倍)  7月-8月 夏季休暇のシーズン

特定地域
(3倍~)12月-1月のウィンタースポーツのシーズン

北海道のシーズンでの需要の変化は、札幌であるのか、特定地域であるのかによることが多いです。
札幌であれば、沖縄の事例と同様にて、日本人の学生が訪れやすいシーズンと一致しています。

沖縄との違いとしては、「北海道」の「自然」と「食」(海鮮物、ジンギスカン、ミソラーメン、野菜などの農産物、牛)のブランドが世界的に見ても非常に高いため、夏季休暇のシーズンのインバウンド観光客の多さは、日本でも随一です。
「自然」を見る目的の観光でも、「夏」の大地と、「冬」の雪の観光と2パターンありますが、「冬」の観光では、特定地域への観光が多いです。
例えば、世界遺産である「知床」をはじめ、パウダースノーで有名な「ニセコ」(ウィンタースポーツのため)など、特定地域では、冬のシーズンで世界各地から観光客が訪れるため、価格の上昇が激しい状態です。
「夏」は散策や、登山の需要もあるため、札幌などの都市部から、北海道の地方巡りといった流れでのロングステイも特徴です。

北海道でのイベントドリブン的な需要の高まりとしては、「雪まつり」が有名です。
「雪まつり」では、
⑴ 1月25日~1月31日のイベント前の需要の微増と、
⑵ 2月1日~2月11日までのイベント本番の高需要、
⑶2月12日~20日までのイベント後の需要の微増と価格の上昇率とタイミングが分かれます。

1k25平米、札幌市主要部の物件ではあれば、1泊当たりの単価が
⑴ ・・・10,000円/日
⑵ ・・・30,000円/日
⑶ ・・・15,000円/日
ほどは見込むことができ、一年間の中で最大の売り上げを1カ月という短期間で稼ぎ出せます。
北海道の物件運営に共通して言える特徴としては、通常の家賃が非常に安価なため、2月の雪まつり、7,8,9月の夏のシーズンのみで、一年間の収益はほとんど稼ぎ出してしまうイメージです。
そのため、2018年6月15日に制定された、住宅宿泊事業法の180日規制のマイナス要素をうまく回避できるエリアでもあります。

年間を通した売上予測や、価格設定には上記の要素を考慮して行うべきであり、上記を考慮せず運営を行ってしまうと、機会損失が大きく発生してしまう可能性があるため注意が必要です。(安価で予約を数カ月前に取られてしまうケースがある。)

Airbnbの価格の調整は様々な背景を見極めた上で設定することが重要

上記で述べた
「需要の変動による、価格の調整」は、民泊や、ホテル・旅館の運営において非常に重要になってきます。
またその細やかな価格の調整と合わせて、適宜、予約の入りや情報収集を通して
以下のような要素を見つつ、更なる微調整を加えていきます。
⑴イベントの有無
⑵市況感の変化
⑶競合との競争優位性
⑷物件自体のきれいさ、ポテンシャル
⑸各エリアにおける、駅徒歩などの立地

宿泊事業の運営においては、情報収集と、Web営業、サイト運営力、仕入れの査定力、などのノウハウが非常に重要になってきます。
そのため事業参入の際には、運営代行会社の協力を仰ぐのが最もリスクが少なく、一定のリターンを年間通して確実に見込むことができるため、強くおすすめします。

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上記でご説明した各地における価格設定の最適解ですが、まずは通常期の基本単位である’1’を知らないことには始まりません。
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