民泊オーナー必読!新法により運用コストが増加!価格設定には細心の注意を

民泊運用

2018年6月15日の新法施行後、民泊運用におけるコストが従来のものからかなり増加しました。

例えば宿泊者情報収集、宿泊税など追加で発生する費用が増えたのが要因です。

今回は具体的に何がどの程度発生するのか、解説したいと思います。


民泊新法により増加するランニングコストは8項目も!


今までの民泊運用時のコストは以下のようなものが主でした。

⑴家賃

⑵清掃費用

⑶ライフライン費用

⑷消耗品費用

⑸運用代行費用

 

これに加えて、2018年6月以降以下の費用が新たにかかることになりました。

①チェックイン端末費用

②管理業者の名義料

③駆け付け対応費用

④ゴミ回収費用

⑤マンスリーサイト掲載手数料

⑥消防設備の設置費用

⑦定期報告対応費用

⑧宿泊税(京都の場合)

 

①チェックイン端末費用

2018年6月15日の新法以降で新たに発生した業務の中に、ゲストの情報を収集する業務が生まれました。

具体的には、外国人のゲストから

①パスポート情報

②住所

③職業

④氏名

等を収集する必要が出ました。

こちらについては、個人情報の保護の観点から集客プラットフォーム(Cf. Airbnb、Booking等)上では収集することができないため、自分でゲストからヒアリングを行う必要があります。

やり方として、メッセージ上で詳細な情報を聞き出すと、各種プラットフォームの規約では違反になってしまうため、チェックイン時に現地に設置したタブレット端末などに入力してもらうことになります。

端末の費用としては、タブレット本体の料金が¥30,000+税、毎月のシステム利用料金が¥3,980+税のKasoku Check-in などがあり、毎月のランニングでは¥3,980+税の増加が見込まれます。

②管理業者の名義料

民泊の許認可所得の際に新たに必要となった費用として、管理業者の名義利用料金があります。民泊の許認可所得の際に申請しなくてはならない名義として、事業者としての名義、管理業者としての名義と2つの名義申請が必要になります。事業者としての名義は誰でも申請することはできるのですが、管理業者となると、民泊事業者としての就業経験が必要になるなど、ハードルが高く、代行会社の協力が必要になる可能性がある。

 

名義貸しの利用料金としては¥20,000~が相場になってきます。

そのため、個人が運営を行う際には、必ずこの費用が毎月の運用コストに入ってくると考える必要になります。

 

③駆け付け対応費用

物件内で何かトラブルが起きた際に、現地への駆け付け義務が新たに定められました。

この駆け付け義務を果たすためには、夜間も現地対応に対応している代行会社と契約をする必要があり、一回の駆け付け費用の相場が¥3,000となってくるため、月当り1件はかかると思った方が適切です。

 

④ゴミ回収費用

民泊新法が施行され、今までの運用方式と明らかに変わった点といえば、運用中に発生したゴミの処理方法があります。

例えば、通常の民泊運用では1ヶ月に6~8組ほどのゲストが宿泊しますが、清掃時のゴミ出しと、ゲストの滞在中のゴミの処理で、ゴミを通常のマンションの一般ごみと一緒に出すことができなくなりました。
民泊のゴミの場合は家庭ごみではなく、事業ゴミとして扱われます。

ゴミの回収免許を持つ会社に、定期的にゴミを回収するように契約をしなくてはならなくなりました。また、ゴミ回収のためにゴミ箱を物件に設置する必要も発生しました。

¥10,000/月ほどかかることを想定することになります。

 

⑤マンスリーサイト掲載手数料

新法民泊では、180日規制の影響から、185日をマンスリー運用として運用することになります。

その際、マンスリー募集にはグッドマンスリーなどの募集サイトでの掲載手数料が¥5,000+税/月ほど発生するため、その費用を考慮に入れる必要があります。

 

⑥消防設備の設置費用

消防設備を設置するにあたり、初期費用で¥300,000ほどの費用が発生します。

こちらの費用を減価償却するため、毎月のランニングコストが増加することが予想されます。

民泊の初期費用回収に必要な、平均期間が2年半ほどのため、

月あたり、¥10,000/月の計算になります。

 

⑦定期報告の対応費用

①のチェックイン端末設置によるゲスト情報の収集に関連して、民泊事業者は2か月に1度、行政への宿泊者情報の報告義務があり、ゲスト情報の整理と、民泊ポータルサイトへの登録作業が必要になるります。

増加する見込み作業料として、1件あたり、¥4,000ほどの費用の増加は見込まれます。

 

⑧宿泊税(京都の場合)

民泊新法の施行とは別口にて、京都では、1人あたり1日¥200の宿泊税がかかるため、以前の運用ではなかった税金の支払い義務があります。

月あたりの平均ゲスト数が7組、1組あたりの平均利用者数が3名として、月30日のうち9割稼働で27日の利用があるとして

3名×27日×¥200=¥16,200/月

ほどの費用の発生が予想されます。

 

①~⑧の増加コストをまとめると、

①¥3,980+税/月

②¥20,000+税/月

③¥3,000+税/月

④¥10,000+税/月

⑤¥5,000+税/月

⑥¥10,000+税/月

⑦¥4,000+税/月

(⑧¥16,200/月)

—————————-

合計 ¥60,458/月

ほどの費用が追加でかかることになります。

 

実例で考える民泊の売上。ワンルームなら30万円を目標に

上記の⑴~⑸の通常通り発生する費用を前提に、

東京23区内、1R 25㎡ 3人収容のお部屋があったとしますと、従来のランニングコストは下記の通りになります。

⑴家賃 ¥100,000/月

⑵清掃費用 ¥5,500+税*7回/月=¥41,580(清掃回数の平均)

⑶水光熱費 ¥10,000/月

⑷消耗品費用 ¥5000/月

⑸運用代行費用 ¥40,000/月

————

合計 ¥196,580

 

上記の費用がかかるので、増加分のそれを合計するとランニングコストの総額は

¥257,038

となります。

今後の民泊運用においては、こちらのコストを考慮して、1k家賃¥100,000ほどのお部屋では、売上を¥300,000は最低でも出さないと、マンスリーのハイブリッド運用時に万が一客付けに支障をきたした際に、年間を通しての収支がマイナスになる可能性があります。

そのため、民泊、マンスリーの適切な運用方法を選択できるプレイヤーしか、民泊業界においては継続的に利益を出すことが難しいため、プロの手に運用をゆだねた方が良いでしょう。

最低30万円の売上を出す最適な価格調整法については以前の記事をご参照下さい。

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過去の記事でもマンスリーマンションとのハイブリッド運用に関してご紹介しております。

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