民泊物件の仕入れ必勝法!民泊やるなら物件を購入するべき

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今まで民泊物件の選び方をエリア等によってご説明してきましたが、今回は少し掘り下げたお話をしたいと思います。
物件の契約がどのようになっているのか、どういう形が理想なのか、気になりませんか?
今回は物件借り上げと建物保有のどちらがいいのか、それぞれを比較したいと思います。

民泊物件は2パターン!通常賃貸は注意が必要

そもそも不動産物件の所有の仕方は借り上げ(通常賃貸・サブリース)か、建物の自己保有の2通りになります。
民泊を始めるにあたって、どちらのパターンがより良いのか。
まずは借り上げの場合を見てみましょう。

借り上げ、特に通常賃貸の場合は何と言っても初期費用がかさんでしまうことがネックです。
仲介手数料、敷金、礼金、賃料、家具、恐らくワンルームサイズであれば100万円程度は最低で用意しないと民泊を始められません。

また、賃貸の場合は、万が一利益がが出ない月(例えば、9月の関西空港の水没による機能停止など)には、家賃というコストだけがかかってしまい、それまでの儲けを失ってしまうリスクがあります。
災害ではなくても、地域によっては繁忙期と閑散期の上下差が激しい場所もあります。
極端な例で言えば、北海道と沖縄はそれが顕著に出ています。
それぞれのハイシーズンでは需要が高まるものの、閑散期では売り上げを出すこと自体が難しい傾向にあります。

また、1LDKなどの大型物件の場合、借上賃料の高さから、民泊+マンスリーのハイブリッド型の運用では時においてマンスリー運用期間の維持コストが高くついてします。
よって結果的に年間を通した収益が見込みにくくなるリスクがあります。

※大阪での特区民泊では、マンスリーの影響こそは少ないが、民泊・旅館業可能物件(特区民泊認定済み、旅館業所得済み)では家賃が上乗せされてることが多く、コストが非常に高い状態での運営となるため、やはり収益の確保が難しくなってきてしまいます。

所有物件でローコスト・ハイリターンの民泊運用を狙え!

自己所有物件の強み、それはあらゆるコストとリスクが低いことです。

まず借上賃料がないため、物件開始当初のインテリアへの投資がしやすくなります。
賃貸であれば物件オーナーへの利益というものが賃料に上乗せされているため、第三者への利益分配が生まれてしまいます。
所有物件であれば、賃料や手数料等にかかっていた分をインテリアへ回せばより良い部屋が出来上がるのは言わずもがなですね。

また、民泊を運用する際には万が一の災害リスク(台風・地震など)や、法令リスク(条例の変更、旅館業では京都の24時間常駐スタッフの設置義務など)のリスクが考えられますが、所有物件の場合は人気エリアから離れている状態でもある程度戦うことが可能になります。
災害や法改正により営業ができなくなってしまった場合にランニングコストがかかってしまうのは両社ともに同様ですが、それでもなお所有物件の方がリスクは低くなります。

住宅宿泊事業法により、民泊開始時には建物オーナーの許可を得なくなりました。
しかし、ご自身が建物オーナーであれば届出申請に要する時間が圧倒的に短縮できるため、コストも抑えることができます。

所有物件のもう一つのメリットとして、物件売買が挙げられます。
物件購入時にコストが高くついてしまったとしても、民泊を高利回りで運用してローンを返済し、5年経過後に売却することでリスクをカットすることができ、また売却益も得ることができます。
効果的かつローリスク・ハイリターンな運用ができるわけです。
しかしながら、高利益が見込める物件を購入するとなると、ある程度まとまった金額が必要になるため注意は必要です。

実際民泊を始めるなら賃料が安く好立地な物件を選べ

ここまでお読みいただいたみなさんも恐らく思っていることでしょう。
「じゃあ民泊を出すならどこがいいの?」と。

不動産管理会社、投資家、不動産オーナーにとって、民泊・旅館業運営のスタートはある程度の初期投資のリスクを負った状態でのスタートとなるため、負けない立地に出店したいのが最も大きな願いであるでしょう。
どんなビジネスにおいても、「仕入れ」を制しした者が勝利を掴む構図は変わりません。
立地を考える上での前提として、日本に来る外国人旅行者の訪問地はどこが人気なのかということです。
最も有力候補なのは東京と関西(大阪、京都)でしょう。
その次に北海道、沖縄、福岡(特に韓国人需要)となりますが、上記で述べたようにリスクを含んだビジネスである以上は投資としての民泊・旅館業運営を考えた際にはまず東京・関西に物件を構えることです。

物件を仕入れない限りは損失は発生しないため、まずは物件の「仕入れ」を東京と関西に絞り、自分の足やネットワークをフル活用して
・賃料が安く
・好立地な物件
を探すことをお勧めします。

正直民泊を始めることは誰にでも出来ます。
しかし良い物件を見つけることができるのは、「仕入れ」に力を注いだ者だけであります。
そこに力を入れることを民泊業界の古参企業としてはお勧めします。

過去の記事で東京、大阪それぞれのお勧め民泊エリアをご紹介しておりますので、是非ご参照ください。

東京民泊!儲かるエリアは新宿・渋谷・池袋。意外に儲かるエリア、儲からないエリアは?

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