【仲介・管理・サブリース・売却】4つ収益ボロ儲けの不動産屋ほぼノーリスク民泊スキームをこっそり公開<極秘!物件実名例>

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民泊、または旅館業は、エリアさえ選べば、チャンスが今後もまだまだあります。
最近は、用途地域、容積率や(中古物件は)検査済証の有無によっては、既存のアパートやマンション(共同住宅)をホテルにできるところであればホテルへとコンバージョン、できなくても民泊へコンバージョンといったケースが目立ちます。
民泊のサービスは、民泊賃貸や、民泊運営、民泊保険やWi-Fi等の付帯商品等と様々ありますが、今回はある不動産業者が行っている民泊にまつわるスキームをご紹介したいと思います。

 

スキーム1.投資家に対して、収益不動産の提案。売買手数料

一般賃貸の表面利回り4%―5%台の中古マンション、3%―4%台の新築マンションの延床200㎡以下(※)、容積オーバーしていない1棟7~10室程度を探して提案します。
※2019年6月までに、建築基準法改正により、用途変更に伴って建築確認が必要となる規模の見直し(200㎡以下)が行われます。

 

スキーム2.建物管理費

投資家が購入した後に建物管理契約を結び、管理費の5%を収入として見込めます。

 

スキーム3.サブリース転貸(一般賃貸の賃料に10%~最大50%の賃料上乗せ)

民泊のみの場合は、新法施行後180日しか宿泊業として運営できないことから、利回りはそこまであがりませんが、旅館業の場合は、大きく変わることから、数%~過去最大50%までの賃料アップが見込めます。
加えて、事業用ということもあり、敷金、礼金、仲介手数料上乗せで募集していても決まるというのが現状です。

 

スキーム4.売却

サブリース金額が高いまま、売却することで、表面利回りが3倍近い高い価格での売却が見込めます。

 

実名を挙げて実例のご紹介

<物件概要>
物件名:フェリーチェ西新宿
エリア:新宿区西新宿5丁目
駅徒歩:西新宿五丁目駅徒歩3分
間取り:1K(5.8~7.5帖)×8室

<収支>
スキーム1.購入手数料19,880万円の3%=644万円
スキーム2.建物管理費賃料の5%=46.1万円/年
スキーム3.サブリース転貸として差益10%=85.4万円/年
スキーム4.販売手数料25,000万円の3%=810万円

・レントロール 表面利回り約4.3%(現況854.4万円/年)
・第二種住居地域 →民泊・ホテルへのコンバージョンが可能!
・全室民泊コンバージョン時、表面利回り約8%
・全室ホテルコンバージョン時、表面利回り約12%

 

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