今年の4月1日で民泊の180日規制がリセットされましたね。
皆さんは自分にあった運営方法を既に確立されているかとは思いますが、2019年4月15日現在の、カソク株式会社が考える最適な民泊×マンスリーハイブリッド運用のパターンをご説明します。
カソク株式会社が考える基本的なハイブリッド運用方針とは
① 直近３カ月間は民泊とマンスリーを同時募集を行います
※ マンスリーの問い合わせが来た場合、３カ月間の間はマンスリーの問い合わせを
優先します。
② ３カ月以降は、カレンダーをブロックし運用状況に応じて民泊日数の調整を行います。
③ ３，４月、１２月中旬～１月４日までは民泊の最繁忙期のため、民泊運用を確定さ
せた状態で運用を行います。
【図１ 具体例～４月１５日現在の場合～】
〈図１〉
A・・・民泊のみの運用
B・・・民泊×マンスリー同時募集
C・・・ブロック期間
稼働率をコントロールするために直近3カ月以降はカレンダーをブロック！
①民泊において、最適な価格で予約を獲得するに
は、募集の期間が１カ月、２カ月では足りないためです。
※もちろん、当月に急ピッチにて価格を下げて予約を
入れることも可能ですが。
②SEO（Airbnb内での検索上位表示）を上げるために
は、適度な頻度で予約を確定させ続ける必要があ
り、結果として３カ月間ほどのリードタイムが必要と考えられます。
（弊社では「予約が予約を呼ぶ」と呼んでいます）
①、②の理由から
⇒稼働率を中長期的にコントロールする必要があります。
では実際の民泊の稼働率において、各期間でどれくらいの稼働率を維持するのが理想かをご説明いたします。
民泊の稼働率、理想は90-60-30の形
理想の稼働率
当月・・・９０％以上
翌月・・・６０％以上
翌々月・・・２０～４０％以上
この間に、いつくかマンスリー運用の予約も入ってくると考えると、
最低３カ月はカレンダーを開けておく必要があります。
民泊は前期、マンスリーは後期で固定してしまう方法も
競合他社の中でも、
⑴直近１カ月のみカレンダーを公開させている企業様 や、
⑵最初から民泊期間の６カ月、マンスリー期間の６カ月を
民泊・・・4月～１０月
マンスリー・・・１１月～３月
と分けて確定させてしまっている企業様もあります。
それぞれのやり方にメリット、デメリットはありますが、その比較検討については、別の記事にて行っていきたいと思います。
物件の公開時期、家具コスト、家賃によって最適解は変動する-お困りならカソク株式会社へ
お客様の状況によって、どのパターンが適切かは変わってきます。
最近物件を出したばかりのお部屋では、イニシャルコストの回収に時間を使いたいというケースもありますし、すでにイニシャルコストを回収しきってしまっている物件では、長期的な視点で機会損失がないような配分が可能になります。（つまり、リスクを取って最も利益が高くなるような配分ができるということです。）毎月の家賃によっても変わってきます。
弊社では、各種お客様それぞれが抱えるお悩みに最適なソリューションを提供させて頂きます。
是非お気軽にご相談頂けましたら幸いです。
【無料PDFプレゼント】不動産管理会社がはじめる民泊ガイド
