企業の「社宅」は減る中で、マンスリー賃貸需要は益々増えています。
だからこそ、社宅の民泊利用がなかなか熱いのです。
借り上げ社宅がいいのか家賃補助がいいのか？
まず、家賃補助は実質的な賃金アップとなりますので、社員と会社の社会保険料負担が増えます。
社会保険料の増加分を福利厚生にまわしたいならば、借り上げ社宅がいいでしょう。
ところが、デメリットとして「不動産手続き」という労務コストがかかります。
家賃補助は賃金にプラスするだけですから、それに比べるとずいぶん面倒な印象を持たれている企業も多いかと思います。
企業が不動産を借りる時の注意点
まず、気をつけていただきたいのが、住むことになる社員が決まっていないと不動産会社は法人契約をしません。
不動産賃貸の申し込みや不動産管理会社の審査には、会社からは登記簿謄本、社員からは本人確認書類が必要です。
その他、提出情報として、売上、従業員数、社長の年収など、細々と聞いてくることが多いようです。
ここで、もっとも注意していただきたい点は、
・契約した社員、途中退職したり定年退職した場合は、借り上げ社宅から退去する必要がある
ということです。
借主は会社なんだから、誰が住んでもいいじゃないかと思いたいところですが、これが日本の商慣習のルールということで、社員が出入りするごとに、不動産手数料や礼金がかかるので、借り上げ社宅を嫌がる企業も多いというわけです。
これをクリアするのが企業の「一棟借り上げ」です。
社宅完備の企業側メリットを冷静に考えてみる
福利厚生の原点に立ち返り、企業側のメリットをまとめます。
・採用力があがる
・離職率が減る
・労働力があがる
引っ越しを伴う転職希望者にとって、引っ越しの費用負担は大きいものです。
契約時に家賃の4倍（前払い家賃・不動産手数料・敷金・礼金）はかかりますし、家具を持っていない場合の家具一式調達コストは30万円近くはかかります。
これはゼロになるわけですから、それだけで賃金的なインセンティブを与えられたようなものです。
一方で、退去するときには、引っ越し資金を集めなければなりませんから、転職を気軽に考えることへの予防や、実質的な貯金期間分がそのまま労働時間の確保になります。
また、社員が自分で借りる場合、本人の経済的事情より、会社から遠く、さらに駅からも遠い家賃の低い物件に流れがちです。
そうなると、毎日の通勤時間が苦になり、そのしわ寄せが労働力となって戻ってきます。
会社の近くに気持ちよく住んでもらうことが、労働力と労働意欲の面でもっとも効果的な福利厚生効果といえます。
民泊需要でうなぎのぼりな「一棟借り上げ」の魅力
法人の一棟借り上げでは、一回の賃貸契約で済みますので、社員の出入りごとの労務コストは最小限に抑えることができます。
一方で不安なのは、空室の維持コストです。
従来はここについて、対策することができませんでしたから「社宅」はどんどん減少していきました。
（家具つき物件をマンスリー契約するという方法は、ますます増えているようです。）
ところが、民泊需要が、駅近物件の収益化の構造を大きく変えました。
逆に一棟借り上げにメリットが出てきたのです。
社員がいない部屋は高収益物件に
民泊需要が高いのは、ゴールデンウィーク、夏休み時期、年末年始です。
ちょうど社員が里帰りしている時期とかさなります。
最初から民泊物件の仕様で家具を揃えていれば、帰省休暇の空室を収益化することができるのです。
そして、社員がもともと住んでいない部屋は、最初から貸し出し用にすればいいのです。
前述のように社宅がない企業が増えており、マンスリー需要が高くなっているので、ビジネス需要もあるのです。
180日規制にあわせて高収益な民泊と、手堅いマンスリーをハイブリッドで重ねあわせれば、社宅運営コストをまるっと吸収してくれる可能性もあります。
すでに社宅を持っているなら民泊活用を
民泊市場の拡大を受けて、社宅の空室を民泊に利用するケースも増加しています。
2017年秋には、大手都銀が世界規模で民泊の仲介を行う企業との業務提携を発表しました。
民泊用にリノベーションするための費用を融資するというカラクリです。
しかしながら、客付までは面倒をみてくれませんから、その後のビジネス設計が重要なことは言うまでもありません。
民泊ノウハウがないなら民泊代行へ
民泊活用の運営ノウハウは年々難易度を増しています。
民泊事業者の届け出ひとつとっても煩雑ですし、客付、チェックイン、メンテナンスなどの運営業務を、本業ではない素人が無闇にすることはありません。
だからこそ、ノウハウをきちんと持っている民泊運営代行業者に依頼するのがもっとも賢明なやり方といえましょう。
運営代行手数料の相場は、売上の20%です。
全然使われていない空室をマネジメントするだけですから、こんなにいい経費節減方法はないといえます。
「社宅民泊」に興味がある方は、お問い合わせください。
累計客室数1200室、平均稼働率は94.7%、年間60万人泊の民泊ノウハウで「社宅民泊」をサポートします。
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