【ヤミ民泊終了】民泊活用でサブリース・一般賃貸よりも収益を30%あげる具体的な方法、落とし穴とは?

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民泊できちんと収益化をするなら、正しい知識を持つことと、適切な代行業社選びが、成功するためのポイントとなります。

Contents

民泊新法施行後、民泊業者は64000業者から10000業者へ

住宅宿泊事業者の届出受付件数は11,069件でそのうち受理済みは9,726件となっております。
また、住宅宿泊管理事業者の登録申請件数は1,382件(登録済みは1,282件)です。

2018年に入り、民泊仲介サイト最大手の「Airbnb」が、ヤミ民泊と呼ばれる「無届けの民泊事業者」を追い出したことによって、民泊事業者の淘汰がはじまりました。

訪日外国人の民泊利用率は12%

2018年における訪日外国人旅行者数は3200万人となりました。
この数は、2020年には4000万人、2030年には6000万人まで増えると予想されております。

近年の傾向として、三大都市圏のみならず地方でもインバウンド客が増えております。
特にリピーター客が地方観光を支えているようです。

外国人旅行者の民泊利用率は訪日人数全体の12%を超えるようになりました。

民泊ならではの悩みとは?

使っていない部屋を貸し出すならともかく、民泊を事業として成立させるなら、他の民泊事業者と引けのとらない運用がひつようです。

特に悩みの種になる分野は、

・住宅宿泊事業法
・スケジュール管理
・素早い対応
・ページ更新
・日々の連絡
・価格調整
・ホテル並みの清掃
・ゲスト対応

などです。

民泊運営を始めるまでの準備。運営開始までの6つのステップとは?

民泊運営の準備段階では6つのステップがあります。

1.物件情報の提供/査定表の作成
2.消防設備確認/インテリアデザイン提案
3.契約の締結/家具の発注/設置
4.写真撮影/消防立入検査
5.募集ページの作成/道順・家電マニュアル作成
6.届出番号受理/価格調整/受け入れ開始

物件を決めるまでのToDoリスト

・物件選定
・シミュレーション作成
・消防許可の名義と申請
・保健所許可の名義と申請
・旅館/簡易宿所営業許可の名義と申請
・周辺意見照会
・法廷点検(消防・保健所)立ち合い
・近隣説明会の準備
・近隣説明会の実施

物件契約後から民泊開始までのToDoリスト

・コンセプト/レイアウト/インテリア立案
・家具家電リネン類の発注
・生活用品、アメニティ、清掃用品の発注
・家具・家電・生活用品の初期設置
・ハウスマニュアルの作成/設置
・チェックインインストラクションの作成
・ライフライン契約(水・電気・ガス)立ち合い
・Wi-fi 準備/設置
・銀行口座準備

民泊運営の集客ToDoリスト

・写真撮影/編集
・WEB管理
・各OTAアカウント作成
・各OTAリスティング作成
・PMS/サイトコントローラー繋ぎ込み
・価格戦略
・SEO対策
・高評価戦略
・レビュー管理
・サイトの更新
・予約・部屋の割り振り

民泊運営の現場対応ToDoリスト

・延泊リクエスト
・飛び込み客対応
・施設内の貼り紙
・修繕対応
・緊急対応
・近隣対応(苦情対応)
・専門業者手配(技術的対応)/立ち合い
・カギ紛失時の複製
・ルームクリーニング
・メッセージ対応(24時間)
・コールセンター対応(10時ー24時)
・鍵の引渡し
・宿泊者名簿の作成・回収

民泊事業運営のToDoリスト

・現場スタッフ管理/教育
・クリーニング日程管理
・清掃消耗品/生活消耗品の補充
・リネン類の交換/補充
・ゴミの回収
・レポート作成

場所選びのポイントとは

宿泊需要の高い立地を選びます。
観光資源のある場所、主要駅に近い場所、ビジネス需要のある場所などを参考にします。
ビジネス需要とはマンスリー/ウィークリー需要などです。

また、競合掲載物件の稼働率や単価も参考にします。
その他、エリアごとの季節変動やイベントデータなども重要になります。

参考までに、カソク株式会社では、下記の情報をもとに、オーナー様の物件の無料査定をしております。

1.自社運営物件の宿泊単価/稼働率
2.物件から半径250m~2km以内の競合掲載物件の宿泊単価/ 稼働率
3.エリアごとの季節変動値
4.過去/未来の各種イベントデータを取得
5.訪日外国人/宿泊施設総数(新規客室数予測)のデータから需給量を予測
6.インルーム写真画像
7.レビューデータ(自社・競合施設)

インテリアデザインのポイントとは?

家具・家電リストを選びあげ、写真映えするデザインや、お客様の喜ばれるコーディネートパターンをできるだけ多く収集しておきます。

<集客に影響するインテリアデザインの要素>
・部屋の色合い
・家具、家電
・備品
・壁紙

例えば、3名仕様のお部屋の場合、100アイテムの選定&購入が必要となります。

ちなみに、カソク株式会社では、計750室のインテリアデザインのデータから実際に人気のデザインをプロのデザイナーがご提案いたします。

【収益を上げる】民泊・家具インテリアコーディネートのご相談

運用会社選びのポイントはスタッフクオリティ

参考までにカソク株式会社のスタッフ体制についてご紹介します。
当社では、運用チーム(30名)と、現場のおもてなしチーム(70名の現場スタッフ)の100名体制で民泊運営をしております。

なかでも競合他社とのサービスの差別化をはかる運用チームの役割についてご紹介いたします。

メッセージ返信チーム

最初のメッセージに対して、最短1秒、最長5分で自動返信をします。
AIを用いて言語判別をし、24時間365日の対応の体制を整えています。

レベニューマネージャー

実際の価格調整をするのがレベニューマネージャーの仕事です。

参考にするのは、下記になります。

・競合施設客室単価
・競合施設在庫数増減推移
・レビューデータ、写真、アメニティー、サービスの充実度
・各種イベントデータ
・マクロデータ(ビザ緩和等の政府動向も)

注意すべきところとして、競合施設は宿泊者ターゲットによって変わってくるので、どのターゲットの場合にどこの物件とぶつかるかを調べ、ベンチマークとします。

OTAマネージャー

OTA(ユーザー)別の「(販売チャネル別)ターゲット価格戦略」をしていきます。

集客メディアというと、airbnb、agoda、Expedia、Booking.com、楽天トラベル、じゃらん、一休.comなど、それぞれが「価格帯」と「海外・国内」の特性が媒体ごとに違います。

一概に安くすればいいわけでなく、高く取れるところは高く設定し、収益効率を最大化するのが、OTAマネージャーの仕事になります。

SEOマネージャー

自社ウェブページのオーガニック集客を担当しております。

民泊新法ではチェックインが重要な要素に

宿泊者情報の行政への提出が義務化されております。
さらに旅館業になると、チェックイン時の前泊地や旅行予定地、パスポート提示での本人認証などが必要になってきます。

現地にスタッフがいなくても「チェックインできる」仕組みを入れることで収益性をあげることができます。

当社で行なっている「無人チェックイン」の流れは次のようになります。

1.宿泊者情報の自動取得
2.タブレットによる本人認証
3.コールセンターによる本人確認

【無人で民泊対応】タブレット型チェックインサービス

緊急対応/トラブル対応のポイント

よくあるトラブルは下記になります。

・Wi-fi / 備品 / カギ の紛失
・部屋の破損 / 什器の破損
・宿泊客の忘れ物
・修繕対応(専門業者手配・立ち合い)
・近隣住民クレーム / 保健所対応

レアケースではありますが、窓ガラス破損、漏水、発火などもありました。

こんな時に対して、損失を最低限に抑えることは、民泊事業の「守り」になります。
「住宅宿泊事業者共済」に入ることをオススメしております。

「二毛作」対応の民泊共済保険

民泊新法で民泊運営可能日数が180日に(ヤミ民泊追放)

無許可の民泊営業は、旅館業法違反で、罰金100万円、3年間、旅館業の営業停止となります。
365日の民泊営業は、旅館業法違反で、罰金50万円、3年間、旅館業の営業停止となります。

180日規制に対しては「二毛作パズル」方式を

簡単に言えば、180日を民泊にして、185日をマンスリーマンションにするやり方です。

具体的には、年末年始や夏季休暇の60日は民泊需要がありますので、残りをマンスリーで埋めていくという方式です。
その上で空いているところを民泊で埋めるというやり方です。

365日運営するには旅館型民泊を

旅館業営業許可を取得し、「旅館業型」による民泊運営をすれば365日の運営が可能になります。
エリアは住専地域や工業地域以外になり、建築基準法の定める特殊建造物(ホテル・旅館)で、消防法の5項イ(ホテル・旅館)をクリアする必要があります。

特区民泊とは

一部のエリアでは住宅でも365日民泊が可能です。
認定のための手続きやコストがかかる点はデメリットとして挙げられます。

【国家戦略特区の一覧】
東京圏(東京都、神奈川県、千葉県成田市、千葉県千葉市)、関西圏(大阪府、兵庫県、京都府)、新潟県新潟市、兵庫県養父市、福岡県福岡市、福岡県北九州市、沖縄県、秋田県仙北市、宮城県仙台市、愛知県、広島県、愛媛県今治市

旅館業法では厳しい基準が撤廃へ

民泊業者に制限が加わる中、旅館業者には規制緩和がとられています。

改正旅館業法 2018年6月15日より施行されました。

・旅館・ホテル営業への統合
・無許可・違反者に対した罰則強化
・様々な厳しい基準の撤廃

<主な規制緩和の内容>
1.最低客室数の廃止(10室/5室→1室)
2.洋室の構造設備の要件の廃止
3.1客室の最低床面積の緩和
4.玄関帳場などの基準の緩和
5.暖房の設備基準の廃止
6.便所の設備基準の緩和

事例紹介:旅館業型アパートメントホテル

<大阪市の1K10室・月平均の利益比較>
・サブリース:90万円
・一般賃貸:95万円
・民泊:115万円

マンション一棟まるごと宿泊施設にする方法です。
一般賃貸の2倍弱の利益を得る事例もあります。

事例紹介:旅館業型の一軒型民泊

<京都市の2LDK・月平均の利益比較>
・サブリース:13.5万円
・一般賃貸:14.2万円
・民泊:19.3万円

一戸建てを旅館にするという方法です。
5%の利回りが7%にあがるといった事例があります。

事例紹介:旅館業型の合宿所民泊

<山梨県の1R10室・年間稼働率比較>
・合宿所:14%
・旅館:40%
・民泊:84%

合宿所を旅館にしたところ稼働率が40%だったので、民泊旅館にした事例です。
民泊にすることでコストダウンも図れました。

事例紹介:住宅宿泊事業(いわゆる普通の民泊)

<那覇市の2DK・月平均の利益比較>
・サブリース:6.3万円
・一般賃貸:6.6万円
・民泊:9万円

一般賃貸に比べ、利益が30%あがったという事例です。

サブリース、運営代行で収益化を「カソク」します

カソク株式会社はインバウンド民泊事業(累計客室数1200室)、インバウンドホテル旅館事業(全国17棟)などを行うトータル民泊関連サービスのリーディングカンパニーです。
平均稼働率は94.7%、年間60万人泊を創出しております。

アパートや旅館などを経営されていて、客付けやメンテナンスにお困りの方はぜひご相談ください。

カソクの民泊運営代行

お客様が所有者様より物件を借り、カソク社へ家具の提案~設営、運営代行の依頼を行うサービスです。
運営委託料は、売上の20%をお支払いいただきます。

カソクのサブリース

お客様が 民泊/特区民泊/旅館業許可物件を所有者様より借り上げ、事業希望者に転貸するサービスです。
家賃の10%乗せで転貸します。3%~最大20%増しの賃料でサブリース致します。無料査定も承ります。

問い合わせ

【無料動画セミナー】365日民泊を運営するための合法裏技集(180日規制の解決法とは?)

住宅宿泊事業法により180日規制がかかってしまう民泊を365日稼働することができるようになります。
今回は無料でその合法裏技をご紹介させていただきます。不動産運用でお悩みの方、ぜひお越しください。

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