民泊、または旅館業は、エリアさえ選べば、チャンスが今後もまだまだあります。
最近は、用途地域、容積率や（中古物件は）検査済証の有無によっては、既存のアパートやマンション（共同住宅）をホテルにできるところであればホテルへとコンバージョン、できなくても民泊へコンバージョンといったケースが目立ちます。
民泊のサービスは、民泊賃貸や、民泊運営、民泊保険やWi-Fi等の付帯商品等と様々ありますが、今回はある不動産業者が行っている民泊にまつわるスキームをご紹介したいと思います。
スキーム１．投資家に対して、収益不動産の提案。売買手数料
一般賃貸の表面利回り4%―5%台の中古マンション、3%―4%台の新築マンションの延床200㎡以下（※）、容積オーバーしていない1棟7~10室程度を探して提案します。
※2019年6月までに、建築基準法改正により、用途変更に伴って建築確認が必要となる規模の見直し(200㎡以下)が行われます。
スキーム２．建物管理費
投資家が購入した後に建物管理契約を結び、管理費の5%を収入として見込めます。
スキーム３．サブリース転貸（一般賃貸の賃料に10%～最大50%の賃料上乗せ）
民泊のみの場合は、新法施行後180日しか宿泊業として運営できないことから、利回りはそこまであがりませんが、旅館業の場合は、大きく変わることから、数%～過去最大50%までの賃料アップが見込めます。
加えて、事業用ということもあり、敷金、礼金、仲介手数料上乗せで募集していても決まるというのが現状です。
スキーム４．売却
サブリース金額が高いまま、売却することで、表面利回りが3倍近い高い価格での売却が見込めます。
実名を挙げて実例のご紹介
＜物件概要＞
物件名：フェリーチェ西新宿
エリア：新宿区西新宿5丁目
駅徒歩：西新宿五丁目駅徒歩3分
間取り：１K（5.8～7.5帖）×8室
＜収支＞
スキーム１．購入手数料19,880万円の3%=644万円
スキーム２．建物管理費賃料の5%=46.1万円/年
スキーム３．サブリース転貸として差益10％=85.4万円/年
スキーム４．販売手数料25,000万円の3%=810万円
・レントロール 表面利回り約4.3％（現況854.4万円/年）
・第二種住居地域 →民泊・ホテルへのコンバージョンが可能！
・全室民泊コンバージョン時、表面利回り約8％
・全室ホテルコンバージョン時、表面利回り約12％
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